房地產(chǎn)去庫存已結束 樓市巨輪正全面轉向

化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)行業(yè)平穩健康發(fā)展，是社會(huì )各界持續關(guān)注和研究的熱點(diǎn)之一。2015年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。自此，房地產(chǎn)庫存成為社會(huì )各界高度關(guān)注的問(wèn)題。

 從某種意義上來(lái)看，去庫存的走向才是真正意義上的樓市風(fēng)向標。

停止“去庫存”第一槍打響

 自今年以來(lái)，去庫存這三個(gè)字放佛憑空消失，在上半年國家幾次重要的政治、經(jīng)濟工作會(huì )議上都沒(méi)有再聽(tīng)過(guò)到任何關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的聲音。

 8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發(fā)布《我市將多措并舉調控房?jì)r(jià)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)》通知，提出把“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”作為房地產(chǎn)調控的總體目標，擬采取多項措施調控房?jì)r(jià)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。通知明確，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施，成為這一輪房地產(chǎn)調控中首個(gè)喊出“停止去庫存”的城市。4天后的8月28日，長(cháng)春市政府率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。而值得注意的是，在4年前的6月下旬，內蒙古呼和浩特也正是全國首個(gè)取消執行3年之久的樓市限購政策的城市，為樓市去庫存拉開(kāi)了序幕。

 2017年以來(lái)，呼和浩特市的房?jì)r(jià)一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%。2016年以來(lái)，按照國家相關(guān)政策，呼和浩特市開(kāi)展房地產(chǎn)去庫存工作，住房土地供應量相對較少，按土地部門(mén)提供數據顯示全市近三年的住房土地供應不足2000畝，造成近兩年上市銷(xiāo)售房源較少；并且呼和浩特市實(shí)施棚戶(hù)區三年改造，共安置30311戶(hù)，完成征拆面積606萬(wàn)平方米，按照“先安置、后征拆”的原則，約95%的棚戶(hù)區改造實(shí)施了貨幣化補償安置，進(jìn)一步釋放了市場(chǎng)購買(mǎi)力，因此造成去年以來(lái)呼和浩特市房?jì)r(jià)上漲較快。同時(shí)引進(jìn)人才計劃、資本和勞動(dòng)力向城市轉移導致需求市場(chǎng)較大，改善性住房和剛需購房比例逐步升高；市場(chǎng)上全裝修比例房源由原來(lái)的15%提高到30%，以及城市教育、醫療、交通等公共服務(wù)資源和配套設施的完善，也是導致房?jì)r(jià)上漲的因素。

房地產(chǎn)供需結構逆轉

 上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)沈正超認為，庫存問(wèn)題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問(wèn)題，其本質(zhì)是供需關(guān)系問(wèn)題。

 一組關(guān)于住宅新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積的數據，能深刻反映中國房地產(chǎn)基本面情況，也就是房地產(chǎn)這個(gè)總盤(pán)子的供需情況。

圖片來(lái)源：米筐投資

我們從上圖的數據能夠明顯看到：2011-2014年與2015-2017年的開(kāi)工銷(xiāo)售比數據形成了鮮明的對比。2011-2014年房地產(chǎn)庫存快速堆積，房子蓋的多而買(mǎi)的卻很少，這也是當年房地產(chǎn)去庫存的原因。而今年1-5月，住宅新開(kāi)工面積5.3億平米，而住宅商品房的銷(xiāo)售面積卻為4.9億平米，這是一個(gè)非常大的變化，這反映了2018年中國房地產(chǎn)一改過(guò)去三年住宅銷(xiāo)售面積大于新開(kāi)工面積的基本面。

 換句話(huà)說(shuō)，中國住宅在2018年開(kāi)始，從供需結構上開(kāi)始發(fā)生了巨大的逆轉！

 2014年前后，我國一些三四線(xiàn)城市庫存量過(guò)大，很多城市陸續推出了去庫存措施。隨著(zhù)政策的持續推進(jìn)，一些過(guò)去庫存量較大的城市和部分三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。因此，在這些城市全面停止房地產(chǎn)去庫存十分必要。

 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，放眼全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些城市房?jì)r(jià)出現不同程度的上漲，主要原因是供應量不足，因此目前已經(jīng)到了補充庫存的時(shí)候，這些城市應適當擴大供給，平抑房?jì)r(jià)上漲趨勢。

土地流拍佐證樓市轉向

 除了去庫存的逐步終結，最近樓市的另外一個(gè)變化就是流拍、流拍、再流拍！土地流拍已經(jīng)成為樓市轉向的最佳佐證。

 負責土地管理的國土資源局在往年一向是彌漫著(zhù)無(wú)聲的硝煙，但在今年那里卻是一片祥和。上海流拍、杭州撤銷(xiāo)出讓、太原黃金地塊無(wú)人問(wèn)津、廈門(mén)地價(jià)更是腰斬……

 從一線(xiàn)到二線(xiàn)，從北方到南方，土地流拍已然成為了家常便飯。據數據顯示，2018年前7個(gè)月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線(xiàn)城市流拍13宗，二線(xiàn)城市流拍154宗，三四線(xiàn)城市合計流拍629宗。如果再算上8月份各地的流拍數據，今年已有800多宗土地流拍。另外，值得注意的是今年的土地流拍已經(jīng)頻頻刷新了過(guò)往記錄，一線(xiàn)城市刷新了2012年以來(lái)土地流拍的新紀錄；而今年800宗的土地流拍總數，更是刷新了2014年以來(lái)的歷史峰值，翻了兩倍有余。要知道，在2014年，土地流拍也不過(guò)為345宗。

 土地流拍，既是市場(chǎng)降溫的體現，也是樓市轉向的信號彈。

 這波大規模的土地流拍，很大程度上再于房企負債過(guò)高，在基于利潤的考慮下，無(wú)疑會(huì )更加謹慎，但地方政府依舊按老模式賣(mài)地，寧可流拍，也要不斷提高土地拍賣(mài)底價(jià)。

“去庫存”新思路

日前，部分國有房企代表表示，“去庫存”的問(wèn)題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之，對于部分庫存規模比較大的房源，除了關(guān)注“去化”的概念，其實(shí)還可以考慮“轉性”的概念。如果這方面實(shí)現了政策的銜接和打通，那么“去庫存”的問(wèn)題就會(huì )變得比較容易解決。例如，當前全國各大城市正在積極推進(jìn)租賃市場(chǎng)的改革，對于此類(lèi)租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫存問(wèn)題。針對新房建造周期時(shí)間相對長(cháng)、存量物業(yè)改造周期相對短的特點(diǎn)，可將此類(lèi)過(guò)剩房源收儲后進(jìn)行改造，形成更多的租賃住房房源。

另一方面，近年來(lái)在棚改貨幣化安置的大潮下，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也水漲船高。在因城施策的政策下，2017年房地產(chǎn)去庫存的政策重點(diǎn)是三四線(xiàn)城市，不少三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場(chǎng)繁榮，2017年三四線(xiàn)城市的土地出讓面積增加了兩倍多。

棚改貨幣化安置曾被視為房地產(chǎn)去庫存比較行之有效的方式之一。恒大研究院副院長(cháng)、首席房地產(chǎn)分析員夏磊指出，2016年至2017年，三四線(xiàn)城市通過(guò)棚改貨幣化去庫存，不少城市庫存持續降低，甚至其中一些城市出現了房?jì)r(jià)上漲壓力較大的情況，棚改貨幣化安置在這些城市即將完成去庫存的歷史使命。

住建部有關(guān)負責人也指出，商品房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時(shí)調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進(jìn)棚改貨幣化安置。去年8月份，住建部等6部委也曾經(jīng)發(fā)文明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應控制棚改貨幣安置比例，更多采取新建安置房的方式。

中國社會(huì )科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立6月底曾撰文表示，2014年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，棚改的實(shí)物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場(chǎng)需求的作用。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長(cháng)期使用。從當前的形勢看，部分城市的房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大，房地產(chǎn)去庫存政策的負面影響開(kāi)始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產(chǎn)去庫存政策應該逐步退出。

-轉自新玻網(wǎng)